Baisse des loyers au Sénégal: Eclairage sur le projet de loi de l’Etat (Par Thierno Bocoum)

vacance soleil merPar Thierno BOCOUM | Seneweb.com |  Mercredi 15 janvier, 2014 08:41

La volonté affichée par le gouvernement de réduire le prix du loyer jusqu’à atteindre des proportions raisonnables a été saluée par les sénégalais dans leur majorité. La mise en place d’une commission composée des acteurs du secteur et des spécialistes du domaine a fondé beaucoup d’espoirs sur la possibilité d’aller vers une baisse rapide et juste du coût du loyer. Cependant, tous ces espoirs risquent d’être déçus au regard du projet de loi soumis aux députés par le gouvernement sénégalais.
(voir ci-dessous en NB)

Cette décision régalienne de l’Etat va créer une instabilité regrettable dans les relations entre bailleurs et locataires qui avaient réussi à établir un accord privé et ne permettra pas, pour autant, de baisser le coût des  loyers et de freiner la spéculation. Bien au contraire. En effet la mesure ne se prononce pas sur la fixation des prix des loyers mais seulement sur leur baisse s’ils ont été déjà fixés. Cela veut dire en terme pratique que le bailleur qui fixe son prix après le vote de cette loi ne sera pas concerné par la baisse imposée par l’Etat. Par conséquent, ce bailleur à qui on impose la baisse d’une location en cours peut se rattraper sur la fixation des prix dans le prochain contrat en majorant selon sa convenance. La loi se limite à exposer des fourchettes de prix sans aucune distinction liée au standing, à la zone d’habitation ou encore à la position d’habitation. Le bailleur est donc libre de choisir sa fourchette de prix et de la calquer sur ses intérêts économiques.
Il s’y ajoute que cette nouvelle loi légalise ce qui a été jusque là considéré comme illégal. En effet, il était exigé aux bailleurs de louer sur la base de la surface corrigée depuis le décret n°77-527 du 23 juin 1977 relatif au montant du loyer des locaux à usage d’habitation. Cette loi initiée par le gouvernement inaugure une possibilité de mettre son bien en location sans recourir à ce calcul d’où son intitulé : « Projet de loi n° 04/2014 portant baisse des loyers n’ayant pas été calculés suivant la surface corrigée ».
En légalisant les locations sans recourir au calcul suivant la surface corrigée et en se contentant d’établir des fourchettes de prix sans aucune distinction liée au standing, à la zone d’habitation ou encore à la position d’habitation, l’Etat encourage et à la limite légalise la spéculation. Désormais, la seule obligation qui pèse sur le bailleur c’est de baisser le loyer en cours. Il peut par conséquent fixer ses prix selon sa convenance après s’être libéré du contrat qui le lie avec le locataire.
Le locataire qui avait bénéficié de la baisse de son loyer en cours et qui a décidé de changer de lieu d’habitation pour différentes raisons va donc se confronter aux dures réalités de la loi du marché aggravées par une décision régalienne de l’Etat. De même ceux qui vont bénéficier de la réduction et qui seraient tentés de changer de standing vont également retomber dans les mêmes travers de hausse de prix.
Il en est de même pour tous les nouveaux locataires qui envahissent le marché de la location. Ils risquent d’être accueillis avec des prix qui seront le fruit d’une spéculation « légalisée » par l’Etat du Sénégal.

Il s’y ajoute que les fourchettes retenues pour appliquer les taux sur les locations en cours ne répondent à aucun critère objectif. Le coût du loyer n’est pas un indicateur fiable pour identifier le pouvoir d’achat d’un locataire. Ceux qui sont logés dans les fourchettes à des taux inférieurs sont le plus souvent ceux qui ont en charge de grandes familles et qui méritent le plus d’être aidé. Par exemple, un célibataire qui loge dans un studio à 75 000 f  CFA bénéficiera d’une baisse de 29% alors que son collègue marié de même catégorie professionnelle qui loge avec sa famille dans un appartement de 175 000 f CFA va juste bénéficier d’une baisse de 14%.

Le plus invraisemblable dans cette affaire est que l’Etat a décidé d’imposer une réforme sociale à incidence financière, sans aucune contre-partie financière de sa part. L’Etat va imposer aux bailleurs de réduire le loyer sans réduire lui-même les taxes qu’il leurs impose. C’est ainsi que l’impôt sur les revenus fonciers, la TOM, l’impôt sur le foncier bâti, la TVA sur les loyers mensuels… sont maintenus intacts. Ce qui constitue un abus de pouvoir manifeste.

L’argument soutenu par le gouvernement et selon lequel une étude a révélé que le coût  de la construction n’a augmenté que de 44% alors que le coût du loyer est monté jusqu’à 256 % n’est pas un argument pertinent. Les faits révèlent que les coûts de matériaux de construction ont doublé. Il en est de même des taux d’emprunts bancaires qui sont parfois insupportables et peuvent évoluer de 7% à 10%. Quant au foncier, il fait l’objet d’une spéculation galopante. Le prix du m² a atteint des proportions inquiétantes dans certaines localités et l’Etat participe à cette spéculation à travers ses services. En effet les services fiscaux de l’Etat évaluent le foncier non pas sur la base de la loi mais sur la base du prix du marché, fruit de la spéculation. Par exemple le décret 2010-399 du 23 Mars 2010 portant fixation du barème des redevances pour occupation temporelle du domaine public de l’Etat fixe le barème le plus cher à Dakar à 300 000 f CFA  le m² alors que l’évaluation des experts et des services fiscaux peuvent aboutir à des barèmes allant jusqu’à 1 000 000 f CFA  le m². Une situation qui ne peut être sans conséquence sur le coût de la construction. L’argument de la régulation est donc une absurdité quand cette régulation se limite à la phase d’exploitation d’un investissement tout en ignorant le coût de l’investissement.

C’est également une absurdité que de comparer les prix des loyers avec les prix des denrées de premières nécessités. La détermination du prix des loyers par les bailleurs obéit à des spécificités qui ne peuvent s’accommoder à une application généraliste de la loi.  Les bailleurs ne peuvent et ne doivent pas être vus du même œil. Certes, les bailleurs spéculateurs existent bel et bien mais l’Etat doit faire l’effort de les identifier et de les sanctionner en application des lois existantes. A côté du bailleur spéculateur, il y’a le bailleur qui fixe un prix raisonnable et qui ne fait pas recours à la surface corrigée. De même  ils sont nombreux ces bailleurs qui tirent leurs revenus exclusivement de la location et dont le loyer est parfois adossé à un prêt bancaire. Ils ont le plus souvent une fourchette de location de moins de 150 000 f CFA  et vont donc subir une baisse de 29% sur leurs revenus mensuels de survie en plus des charges d’emprunts bancaires.

D’un autre point de vue, la loi étant d’ordre général et impersonnel les taux fixés par l’Etat sont appliqués jusque dans les localités où aucune spéculation n’est notée. Or, il se trouve que dans certaines villes de l’intérieur du pays des bailleurs sont parfois obligés de réduire considérablement leurs prix de location compte tenu de la rareté de la demande.
Les bailleurs qui vivent des situations différentes vont subir les taux imposés par l’état sans distinction aucune.
Le Gouvernement sénégalais a finalement décidé de gérer une question plus que sérieuse sous le prisme du populisme. Son empressement à récolter des dividendes nous expose à une situation insolite qui ne réglera pas pour autant le problème crucial du loyer.
La responsabilité d’un Etat qui veut assister ses administrés qui vivent dans la situation décrite est d’agir sur le marché en diminuant la pression de la demande et en augmentant l’offre. Dakar représente 0,28 % du territoire national, concentre 25% de la population et 80% de l’activité économique. La situation de la capitale ne peut être sans conséquence sur le marché de l’offre et de la demande dans le secteur du loyer. L’Etat a la responsabilité de désengorger la capitale sénégalaise qui étouffe du fait de la concentration des activités économiques et administratives. Il doit favoriser la création de pôles de développement économique à travers le pays qui puissent permettre de fixer les populations et de freiner l’exode rural. L’Etat a la responsabilité de faire l’audit du foncier, de confier à ses structures comme la SN HLM et la SICAP la mission d’engager un  vaste programme de construction de vrais logements sociaux et de veiller à ce que ces structures n’arriment pas leurs prix de vente sur les prix du marché, fruits de la spéculation. L’Etat ne peut, non plus, se soustraire de sa responsabilité de multiplier les sources de revenus dans les familles en créant des emplois et ainsi permettre à ces familles de supporter le coût de la vie qui ne se résume pas à la cherté du loyer.

Thierno Bocoum
Député à l’assemblée nationale
thbocoum@gmail.com
https://www.facebook.com/thierno.bocoum.79

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